AML-verplichtingen vastgoedmakelaars in België: cliëntenonderzoek, BIV en AMLR 2027

Belangrijkste punten

• 1De wet van 18 september 2017 (wet WBC/FTP) onderwerpt vastgoedmakelaars die ingeschreven zijn bij het BIV aan witwasbestrijdingsverplichtingen voor al hun professionele vastgoedtransacties.
• 2Het BIV (Beroepsinstituut Vastgoedmakelaars) is de AML-toezichthoudende autoriteit van de sector: haar inspecties kunnen leiden tot schrapping van de nalatige makelaar.
• 3De vastgoedmakelaar meldt rechtstreeks aan de CFI via goAML, zonder tussenschakel, en is onderworpen aan het absolute verbod op tipping-off op straffe van strafsancties.
• 4De AMLR (EU) 2024/1624, van toepassing vanaf 10 juli 2027, verlaagt de drempel voor incidentele transacties en vereist voortaan dat compliance niet alleen wordt toegepast, maar bewezen door traceerbare documentatie.
• 5Het Hof van Kassatie bevestigde op 18 december 2025 dat de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar persoonlijk blijft, zelfs binnen een georganiseerd kantoor.

Waarom Belgische vastgoedmakelaars onderworpen entiteiten zijn

De vastgoedsector is een klassiek kanaal voor het witwassen van geld. De hoge waarde van onroerende goederen, de complexiteit van financieringsmontages en de verscheidenheid aan betrokken partijen (kopers, verkopers, tussenpersonen, kredietverstrekkers) creëren talrijke mogelijkheden om fondsen van illegale herkomst in de legale economie te integreren. De AML-verplichtingen voor vastgoedmakelaars in België vloeien rechtstreeks voort uit deze vaststelling.

Daarom onderwerpt de wet van 18 september 2017 betreffende de voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme (wet WBC/FTP) vastgoedmakelaars aan een verplicht waakzaamheidsregime. Vastgoedmakelaars worden opgesomd als onderworpen entiteiten wanneer zij ingeschreven zijn in het register van het BIV overeenkomstig de wet van 11 februari 2013 tot organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar. De onderwerping geldt voor alle professionele activiteiten in verband met vastgoedtransacties, of het nu gaat om verkopen, aankopen, verhuur of beheer.

De Belgische vastgoedmarkt vertegenwoordigt jaarlijks tientallen miljarden euro aan transacties. De omvang, de schijnbare liquiditeit en de mogelijke ondoorzichtigheid van financieringsstructuren maken deze sector tot een gedocumenteerd doelwit voor criminele organisaties, zoals de typologierapporten van de CFI (Cel voor Financiële Informatieverwerking) regelmatig aantonen. De AML-verplichtingen voor vastgoedmakelaars vormen daarmee een echte verdedigingslinie, geen louter formele oefening.

Het wettelijk kader en het toezicht door het BIV

Het BIV (Beroepsinstituut Vastgoedmakelaars), in het Frans IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers), is voor het beroep van Belgische vastgoedmakelaar zowel het orgaan voor beroepsdeontologie als de toezichthoudende autoriteit voor de antiwitwasverplichtingen.

Criterium	Type activiteit	AML-verplichting	Gangbaar waakzaamheidsniveau
Verkoop of aankoop van een onroerend goed	Identificatie, verificatie, UBO, herkomst van fondsen	Standaard tot verscherpt
Verhuur van onroerend goed (beherende makelaar)	Identificatie huurder, huur coherent met profiel	Standaard
Kortetermijn- of seizoensverhuur	Identificatie bij vaste zakenrelatie of hoge huur	Standaard of vereenvoudigd
Transactie met rechtspersoon of constructie	Verplichte UBO-identificatie, gedocumenteerde controlestructuur	Standaard tot verscherpt
Transactie met buitenlandse financiering	Herkomst fondsen, economische coherentie, land van herkomst	Verscherpt bij hoogrisicoland
Transactie met een PPP of naaste van PPP	Verplicht verscherpt onderzoek, goedkeuring door senior hiërarchie	Verplicht verscherpt

Het door het BIV uitgeoefende toezicht vertaalt zich in terreincontroles, het onderzoek van dossiers voor cliëntenonderzoek en, bij vastgestelde tekortkomingen, het opstarten van tuchtprocedures. Deze procedures kunnen, afhankelijk van de ernst van de feiten, leiden tot een waarschuwing, tijdelijke schorsing van de inschrijving in het register of definitieve schrapping.

Een recente jurisprudentiële ontwikkeling versterkt de individuele verantwoordelijkheid: in een arrest van 18 december 2025 bevestigde het Hof van Cassatie dat vastgoedmakelaars persoonlijk aansprakelijk blijven voor de door hen begane tuchtrechtelijke tekortkomingen, ongeacht de interne organisatie van het kantoor of enige delegatie van taken. Met andere woorden: het beheer van de compliance toevertrouwen aan een medewerker bevrijdt de bij het BIV ingeschreven makelaar niet van zijn eigen aansprakelijkheid.

Cliëntenonderzoeksverplichtingen: identificatie, UBO en herkomst van fondsen

De door de wet WBC/FTP opgelegde cliëntenonderzoeksverplichtingen (CO) voor Belgische vastgoedmakelaars omvatten drie onlosmakelijk verbonden onderdelen.

Identificatie en identiteitsverificatie

De vastgoedmakelaar moet zijn cliënten identificeren en hun identiteit verifiëren voordat hij voor hun rekening een professionele activiteit aanvangt. Voor natuurlijke personen gebeurt de verificatie op basis van een geldig officieel document: nationale identiteitskaart, paspoort of verblijfsvergunning. Voor rechtspersonen omvat de identificatie de statuten, de bevoegdheden van de ondertekenaars, het ondernemingsnummer in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) en de mandaten van de vertegenwoordigers.

De identificatie moet plaatsvinden vóór het sluiten van een transactie. Zij kan niet worden uitgesteld na het voltooide feit: weigert de cliënt zich te identificeren of de gevraagde documenten te verstrekken, dan kan de makelaar de transactie niet uitvoeren.

Identificatie van de uiteindelijke begunstigde (UBO)

Zodra een cliënt een rechtspersoon (vennootschap, vzw, stichting) of een juridische constructie (trust, fiducie) is, is de vastgoedmakelaar verplicht zijn uiteindelijke begunstigden (UBO) te identificeren. Dit zijn de natuurlijke personen die in laatste instantie de entiteit bezitten of controleren, direct of indirect. De raadpleging van het UBO-register is een verplichte stap, maar volstaat op zichzelf niet: als de registerinformatie onjuist of onvolledig lijkt in het licht van de door de cliënt verstrekte documenten, moet de makelaar zijn analyse verdiepen en zijn verificaties documenteren.

Analyse van de herkomst van fondsen

Voor elke koop- of verkooptransactie moet de vastgoedmakelaar nagaan of de financiering coherent is met het economisch profiel van de koper. Deze analyse betreft de herkomst van de ingebrachte eigen middelen, de coherentie van de bancaire financiering en de afwezigheid van een kennelijke incoherentie tussen de waarde van het goed en het gedeclareerde vermogensprofiel van de cliënt.

Deze analyse is geen obstakel voor de transactie: het is een filter te goeder trouw die de makelaar in het waakzaamheidsdossier documenteert. Het is ook de basis waarop hij beslist om standaard dan wel verscherpt cliëntenonderzoek (VCO) toe te passen bij aanwezigheid van risicofactoren.

De melding van verdachte transacties aan de CFI: rechtstreekse procedure

De Belgische vastgoedmakelaar meldt verdachte feiten, verrichtingen of pogingen rechtstreeks aan de CFI via het platform goAML, zonder tussenkomst van een professionele tussenpersoon. Dit onderscheidt hem van Belgische advocaten, die via de stafhouder melden voordat het dossier naar de CFI gaat.

1. 1

   Vaststelling van het verdachte feit of de verdachte verrichting

   Zodra het vermoeden ontstaat

   De makelaar stelt, in het kader van een verkoop- of verhuurdossier, een feit, verrichting of poging vast waarvan hij weet, vermoedt of redelijke gronden heeft om te vermoeden dat het verband houdt met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme. Het vermoeden kan berusten op een bundel van convergerende aanwijzingen zonder dat één enkel element doorslaggevend is.

2. 2

   Beslissing om de transactie op te schorten of te onderbreken

   Vóór afronding indien mogelijk

   De makelaar ziet zoveel mogelijk af van het sluiten van de transactie voordat hij de melding heeft verstuurd. Als de onderbreking het risico inhoudt dat de cliënt argwaan krijgt en eventueel lopende onderzoeken doet mislukken, laat de wet toe de transactie te sluiten en onmiddellijk daarna te melden.

3. 3

   Verzending van de melding via goAML

   Onmiddellijk

   De melding wordt rechtstreeks ingediend op het goAML-platform van de CFI. Ze beschrijft de feiten die het vermoeden wekken, de betrokken partijen (koper, verkoper, eventuele lasthebbers), de bedragen en de verzamelde identificatiegegevens. De makelaar selecteert de overeenkomstige typologische indicatoren in de goAML-interface.

4. 4

   Absolute vertrouwelijkheid van de melding

   Sine die

   De makelaar is gebonden aan het geheim van de melding: de cliënt, de tegenpartij of enige andere derde informeren dat een melding is of zal worden verstuurd, vormt het delict tipping-off, strafbaar met strafsancties. De identiteit van de melder is beschermd door de CFI.

5. 5

   Gevolg door de CFI

   Variabele termijn

   De CFI analyseert de melding en kan de makelaar om aanvullende informatie verzoeken. Als zij tot ernstige aanwijzingen van witwassen besluit, wordt het dossier overgemaakt aan de gerechtelijke autoriteiten. De meldende makelaar geniet strafrechtelijke en burgerrechtelijke immuniteit voor meldingen te goeder trouw.

De risicofactoren eigen aan vastgoedtransacties

De CFI en het BIV hebben terugkerende witwastypologieën in de Belgische vastgoedsector gedocumenteerd. Kennis van deze risicofactoren stelt de makelaar in staat zijn waakzaamheid correct te kalibreren en waarschuwingssignalen te detecteren vóór het sluiten van een transactie.

Criterium	Risicofactor	Concreet signaal	Verwachte reactie
Betaling in contanten (gedeeltelijk of volledig)	Eigen middelen gedeclareerd als cash boven het wettelijk plafond	Melding bij vermoeden; weigering van de transactie bij bevestiging
Koper vertegenwoordigd door een lasthebber zonder duidelijk verband	Volmacht van een derde zonder economische rechtvaardiging	Volledige identificatie van de lastgever en de lasthebber
Prijs manifest onder- of overgewaardeerd	Significante afwijking ten opzichte van de marktwaarde	Onafhankelijke waardering; bevraging cliënt; documentatie
Ondoorzichtige rechtspersoon of cascadestructuur	Tussengeschakelde holding, buitenlandse trust, private stichting	Volledige UBO-doorlichting; documentatie van de stappen
Financiering afkomstig uit een hoogrisicoland	Overschrijvingen van landen geclassificeerd door de EC of het FATF	Verplicht verscherpt onderzoek; gedocumenteerde herkomst fondsen
Cliënt PPP of naaste van PPP	Politiek prominent persoon, magistraat, leidinggevende van een overheidsbedrijf	Verplicht verscherpt onderzoek; goedkeuring door senior hiërarchie
Weigering identificatiedocumenten te verstrekken	Cliënt terughoudend om identiteitsstukken of fondsbewijzen voor te leggen	Weigering van de transactie; overweging om te melden

De aanwezigheid van deze signalen vormt op zichzelf geen bewijs van witwassen. Hun functie is een grondige analyse te triggeren. Als de door de cliënt verstrekte verklaringen na deze analyse onbevredigend of incoherent zijn, is de makelaar verplicht aan de CFI te melden. Voor meer informatie over de in de Belgische vastgoedsector gedocumenteerde typische schema's, zie het artikel Blanchiment dans l'immobilier belge: obligations et signaux d'alerte.

Wat de AMLR 2027 de vastgoedprofessionals oplegt

De AMLR (EU) 2024/1624, aangenomen op 31 mei 2024 en van toepassing vanaf 10 juli 2027, vormt de centrale tekst van de Europese antiwitwashervormingen. In tegenstelling tot een richtlijn is zij in alle lidstaten rechtstreeks toepasselijk zonder nationale omzetting. Voor Belgische vastgoedmakelaars zijn de meest significante wijzigingen de volgende.

Een verlaagde drempel voor incidentele transacties

De AMLR stelt 10.000 euro als drempel waarvanaf een cliëntenonderzoek van toepassing is op incidentele transacties, dat wil zeggen transacties die buiten een voortdurende zakenrelatie worden gesloten. Deze drempel is lager dan de bedragen die momenteel voor bepaalde activiteiten van toepassing zijn, en geldt ook voor gefragmenteerde transacties die als samenhangend lijken.

Compliance moet worden bewezen, niet alleen toegepast

De AMLR markeert een kentering in de controlfilosofie: het zal niet langer volstaan de onderzoeken uit te voeren, men zal ze moeten kunnen bewijzen. Elke risicoanalyse zal moeten worden gedocumenteerd, voorzien van tijdstempel en bewaard op een manier die het mogelijk maakt om bij een controle de volledige aanpak per dossier te reconstrueren.

Deze vereiste geldt voor kantoren van elke omvang. Een manueel en niet-traceerbaar proces, ook al is het goedbedoeld, voldoet niet langer aan de AMLR-vereisten. De digitalisering van waakzaamheidsdossiers, met automatische tijdstempels op acties, wordt een praktische basisvereiste.

De UBO-verificatie wordt systematisch en traceerbaar

De AMLR verplicht tot raadpleging van het nationale UBO-register en, voor buitenlandse entiteiten, de registers van andere lidstaten die toegankelijk zijn via het BORIS-netwerk, met bewaring van het bewijs in het waakzaamheidsdossier. Als de registerinformatie afwijkt van de door de cliënt gedeclareerde informatie, moet de makelaar de afwijking melden aan de autoriteit die het register bijhoudt. Deze meldingsplicht bij afwijkingen is nieuw ten opzichte van het huidige Belgische recht. Meer informatie over de werking van het UBO-register: Registre UBO en Belgique: obligations, accès et conformité.

Een AML-programma opzetten in uw kantoor

Een geloofwaardig AML-programma voor een Belgisch vastgoedkantoor steunt op documenteerbare en door het BIV te controleren processen. Hierna de fundamentele maatregelen die u dient in te voeren.

Minimaal AML-programma voor een Belgisch vastgoedkantoor

• Stel een cliëntaanvaardingsbeleid op

  Definieer schriftelijk de criteria die leiden tot een weigering of verscherpt onderzoek: cliënt PPP, financiering uit een hoogrisicoland, contante betaling, ondoorzichtige structuur zonder economische rechtvaardiging, prijs die abnormaal afwijkt van de markt.

• Stel voor elke transactie een waakzaamheidsdossier samen

  Verzamel voor elke significante verkoop of verhuur de identificatiestukken, het UBO-registeruittreksel of het bewijs van raadpleging, de risicoanalyse en de gekozen waakzaamheidsbeslissing (standaard, vereenvoudigd of verscherpt).

• Wijs een AML-compliance officer (AMLCO) aan

  Benoem een senior makelaar die verantwoordelijk is voor compliance, met een schriftelijk mandaat dat zijn taken omschrijft: supervisie van waakzaamheidsdossiers, contactpersoon voor de CFI, coördinatie van opleidingen en jaarlijkse herziening van het programma.

• Documenteer de interne meldingsprocedure aan de CFI

  Leg de interne procedure schriftelijk vast: wie het vermoeden vaststelt, wie de meldingsbeslissing valideert, wie de melding indient op goAML, en hoe de vertrouwelijkheid ten aanzien van de cliënt en de tegenpartij wordt gewaarborgd.

• Leid alle medewerkers van het kantoor op

  De AML-opleidingsplicht geldt voor de bij het BIV ingeschreven makelaar en al zijn medewerkers die bij transacties betrokken zijn. De opleiding moet de herkenning van waarschuwingssignalen en de interne meldingsprocedure behandelen.

• Archiveer waakzaamheidsdossiers afzonderlijk van commerciële dossiers

  Organiseer een thematische classificatie van waakzaamheidsstukken per cliënt, los van het verkoopdossier, zodat de audittrail snel kan worden gereconstrueerd bij een BIV-controle.

• Voer een jaarlijkse herziening van het AML-programma uit

  Voer elk jaar een herziening uit: bijwerking van de gebruikte typologieën, herziening van de criteria voor verscherpt onderzoek, test op een steekproef van recente dossiers. Leg de bevindingen vast in een gedateerd en ondertekend intern rapport.

Meer informatie

De AML-verplichtingen van Belgische vastgoedmakelaars maken deel uit van een ruimer regelgevend kader dat u best in zijn geheel beheerst:

• Obligations AML des professions réglementées en Belgique: vergelijkend overzicht van notarissen, advocaten, accountants en verzekeraars, met de gemeenschappelijke punten en de specificiteiten van elk regime.
• Blanchiment dans l'immobilier belge: schémas, obligations et signaux d'alerte: analyse van de door de CTIF in België gedocumenteerde typologieën voor vastgoedwitwassen.
• Déclaration de soupçon à la CTIF: procédure, goAML et délais: volledige gids over het meldingsproces, de wettelijke termijnen en het invullen van de goAML-formulieren.
• Registre UBO en Belgique: obligations, accès et conformité: hoe het UBO-register te raadplegen en te gebruiken bij het cliëntenonderzoek voor rechtspersonen.
• Vigilance renforcée (EDD) en Belgique: facteurs de risque et procédure: wanneer en hoe verscherpt cliëntenonderzoek toe te passen, met name voor PPP-cliënten of hoogrisicotransacties.
• Personnes politiquement exposées (PEP) en Belgique: definitie, toepassingsgebied en verplichtingen van verplicht verscherpt onderzoek wanneer een cliënt of tegenpartij een PPP is.

Veelgestelde vragen

Zijn Belgische vastgoedmakelaars onderworpen entiteiten in de zin van de wet tot voorkoming van witwassen?

Ja. De wet van 18 september 2017 betreffende de voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme (wet WBC/FTP) somt vastgoedmakelaars op als onderworpen entiteiten, op voorwaarde dat zij ingeschreven zijn in het register van het BIV overeenkomstig de wet van 11 februari 2013 tot organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar. De witwasbestrijdingsverplichtingen gelden voor al hun professionele activiteiten in verband met vastgoedtransacties.

Wie houdt toezicht op de Belgische vastgoedmakelaars voor hun AML-verplichtingen?

Het Beroepsinstituut Vastgoedmakelaars (BIV), in het Frans Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI), is de bevoegde toezichthoudende autoriteit voor de naleving van de antiwitwaswetgeving door de bij het BIV ingeschreven makelaars. Bij vastgestelde tekortkomingen kan het BIV tuchtprocedures instellen die kunnen leiden tot definitieve schrapping uit het register.

Meldt de vastgoedmakelaar rechtstreeks aan de CFI?

Ja. De Belgische vastgoedmakelaar meldt verdachte feiten, verrichtingen of pogingen rechtstreeks aan de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) via het platform goAML. Er is geen professionele tussenschakel, in tegenstelling tot advocaten die via de stafhouder melden. De melding moet zo mogelijk voorafgaan aan het sluiten van de verdachte transactie.

Welke sancties riskeert een vastgoedmakelaar die zijn AML-verplichtingen niet naleeft?

Een vastgoedmakelaar die zijn WBC/FTP-verplichtingen niet naleeft, riskeert een administratieve geldboete van maximaal 1.250.000 euro, alsook tuchtmaatregelen uitgesproken door het BIV, variërend van een waarschuwing tot definitieve schrapping uit het beroepsregister. Het Hof van Cassatie bevestigde op 18 december 2025 dat de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid persoonlijk blijft, ongeacht de interne organisatie van het vastgoedkantoor.

Wat verandert de AMLR 2024/1624 voor Belgische vastgoedmakelaars?

De AMLR (EU) 2024/1624, van toepassing vanaf 10 juli 2027, versterkt en harmoniseert de cliëntenonderzoeksverplichtingen van alle vastgoedprofessionals in de Europese Unie. De voornaamste wijzigingen betreffen de verlaging van de drempel voor incidentele transacties naar 10.000 euro, de verplichting van traceerbare documentatie voor elke risicoanalyse, en een strengere vereiste voor systematische raadpleging van het UBO-register met bewijs van die raadpleging.

Wat zijn de voornaamste signalen voor witwassen bij vastgoedtransacties?

De voornaamste waarschuwingssignalen in de vastgoedsector omvatten: gedeeltelijke of volledige betaling in contanten, een koper vertegenwoordigd door een lasthebber zonder duidelijke band, een transactie aan een prijs die manifest afwijkt van de marktwaarde, een koper die een rechtspersoon is met een ondoorzichtige structuur waardoor de uiteindelijke begunstigde niet kan worden geïdentificeerd, of een financiering afkomstig uit een hoogrisicoland. Het gelijktijdig voorkomen van meerdere van deze factoren vereist verscherpt cliëntenonderzoek.