01
Geïdentificeerd
Opdracht
De opdracht doet de zakelijke relatie ontstaan. De verkoper wordt geïdentificeerd en geverifieerd vóór de tekoopstelling, niet na het bod.
VerkoperTwee partijen, één pand,
één auditspoor.
De vastgoedmakelaar is een onderworpen entiteit vanaf de opdracht, niet pas bij de ondertekening. Verkoper, koper, herkomst van de gelden: AML Company brengt de waakzaamheid van de hele transactie samen in één dossier.
Controleer een partij bij de transactie
Verkoper en koperHerkomst van de geldenSancties en PEPAuditspoor
Lopende transactie
Appartement · Brussel 1050
Verkopende partij
Marie Delcourt
Kopende partij
Novara Invest SRL
Prijs
395k €
Eigen inbreng
95k €
Krediet
300k €
Compromis
12/06
Waar komen de gelden vandaan?
Hypothecair krediet300 000 €
Eigen inbreng95 000 €
Oordeel waakzaamheidGemiddeld
De rode draad van een transactie
De waakzaamheid begint bij de opdracht, niet bij de notaris
Vier momenten, vier afzonderlijke verplichtingen. Wie het eerste mist, moet de drie andere haastig inhalen, de dag voor de ondertekening.
02
Lopend
Bod en compromis
De koper komt in het dossier zodra het bod is aanvaard: identiteit, uiteindelijke begunstigden als het om een vennootschap gaat, en de PEP-status.
Koper03
Te verantwoorden
Herkomst van de gelden
Krediet, eigen inbreng, schenking, verkoop van een ander pand: elke bron wordt benoemd en gedocumenteerd, en onverklaarde verschillen komen boven vóór de ondertekening.
Financiering04
Doorgegeven
Overdracht aan de notaris
Het waakzaamheidsdossier vertrekt volledig. De notaris doet zijn eigen verificatie opnieuw, het kantoor houdt het bewijs van de zijne.
DossierTransactie en beheer
Twee beroepen onder dezelfde erkenning,
twee verschillende vormen van waakzaamheid.
Bemiddeling bij transacties en rentmeesterschap kennen niet dezelfde zakelijke relatie. AML Company houdt beide gescheiden in plaats van ze te vermengen.
Bemiddelaar bij transacties
De zakelijke relatie is kort en intens: ze ontstaat bij de opdracht en sluit bij de akte. Alles moet binnen dat venster gedocumenteerd zijn.
- Identificatie van de verkoper bij de opdracht
- Identificatie van de koper bij het bod
- Herkomst van de gelden vóór het compromis
Rentmeester (beheer voor rekening van derden)
Het beheersmandaat loopt jaren en de huurgelden van uw opdrachtgevers lopen over uw rekeningen. De waakzaamheid is er doorlopend in plaats van eenmalig.
- Opdrachtgevende eigenaar geïdentificeerd vóór het beheersmandaat
- Huurgelden en geldstromen opgevolgd
- Periodieke herziening in plaats van één controle
Waakzaamheid op maat
Niet elke verkoop
lijkt op de vorige.
Het risico zit niet in de prijs van het pand maar in de constructie. AML Company beoordeelt elke transactie op haar partijen, haar financiering en haar geografie.
Gewone verkoop
Laag- Twee particulieren met verblijf in België
- Belgisch hypothecair krediet
- Prijs in lijn met de markt
Waakzaamheid
Vereenvoudigde waakzaamheid
Verkoop om op te volgen
Gemiddeld- Koper is een rechtspersoon
- Contante aankoop zonder krediet
- Inbreng van externe herkomst
Waakzaamheid
Standaardwaakzaamheid
Gevoelige verkoop
Hoog- Buitenlandse of politiek prominente partij (PEP)
- Prijs die sterk afwijkt van de waarde van het pand
- Tussengeschoven structuur of snelle doorverkoop
Waakzaamheid
Verscherpte waakzaamheid (EDD)
Platform
De naleving,
op het ritme van het kantoor.
Elke verplichting van de vastgoedmakelaar heeft haar module, ontworpen voor een portefeuille opdrachten en niet voor een compliancedienst.
Eén dossier per transactie
Verkoper, koper, pand en financiering leven in hetzelfde dossier, van opdracht tot akte, met de geschiedenis van elke beslissing.
Opdracht → akteTwee partijenTijdstempel
Koper als rechtspersoon
Koopt een vennootschap, dan voedt haar KBO-fiche (rechtsvorm, zetel, bestuurders, activiteit) het dossier en wordt de eigendomsketen uitgevouwen.
KBOUBO-register
Herkomst van de gelden
Elke financieringsbron wordt benoemd, verantwoord en naast de prijs gelegd. Een onverklaard verschil wordt een controlepunt in plaats van een vergetelheid.
Krediet · inbrengBewijsstukken
Sancties en PEP
Beide partijen worden gescreend tegen de sanctielijsten en de PEP-statussen, vóór de akte en niet erna.
SanctiesPEP
Portefeuille in beheer
De goederen in beheer krijgen een geplande periodieke herziening, met automatische herinnering zodra een dossier veroudert.
Periodieke herzieningHerinneringenMeerdere panden
Klaar voor de controle
Alle dossiers worden geëxporteerd met hun auditspoor, in de volgorde waarin een inspectie ernaar vraagt.
PDF-exportAuditspoorArchief
U ziet de koper vóór iedereen. Daar telt de waakzaamheid.
Tegen de tijd dat het dossier bij de notaris ligt, is het wezenlijke al beslist. AML Company documenteert wat het kantoor werkelijk heeft nagekeken, op het moment dat het dat deed.
Wat de wet verwacht
Uw verplichtingen,
voor u bijgehouden.
De vastgoedmakelaar past de volledige basis van waakzaamheid toe, bij transacties en bij beheer voor rekening van derden. AML Company zet ze om in begeleide stappen, van de opdracht tot de bewaring.
Wettelijke basis: art. 5, §1, 30° van de wet van 18 september 2017
Algemene informatie op basis van het Belgische kader; dit is geen juridisch advies.
- Identificatie en verificatie van de identiteit van de cliënt (KYC)
- Identificatie van de uiteindelijke begunstigden (UBO-register)
- Beoordeling van de risico's op witwassen en terrorismefinanciering
- Doorlopende waakzaamheid en monitoring van de verrichtingen
- Melding van vermoedens aan de CFI
- Bewaring van de documenten en aanstelling van een AMLCO
Veelgestelde vragen
Vastgoed
en de strijd tegen witwassen.
Zijn vastgoedmakelaars onderworpen entiteiten?
Ja. Art. 5, §1, 30° van de wet van 18 september 2017 viseert de bemiddelaar (verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht, ongeacht de huurprijs) en de rentmeester die goederen beheert voor rekening van derden. De activiteit als syndicus van mede-eigendom valt er niet onder.
Wanneer moet de cliënt geïdentificeerd worden?
Zodra de zakelijke relatie ontstaat: bij de ondertekening van de opdracht voor de verkoper, en zodra het bod is aanvaard voor de koper. Wachten op het compromis is te laat identificeren.
Doet de notaris die verificaties niet al?
De notaris is voor eigen rekening onderworpen, wat het kantoor niet ontslaat van zijn eigen verplichtingen. Beide vormen van waakzaamheid bestaan naast elkaar en elk moet afzonderlijk bewijsbaar zijn.
Moet de herkomst van de gelden van de koper worden nagegaan?
Zodra het risiconiveau dat rechtvaardigt, en stelselmatig bij verscherpte waakzaamheid. Het platform lijst de opgegeven financieringsbronnen op en bewaart de ontvangen bewijsstukken.
Starten
Breng uw kantoor in orde.
Houd het bewijs.
Open in enkele minuten een eerste transactiedossier en zie het auditspoor zichzelf opbouwen. Installatie en migratie gratis voor Belgische kantoren.