Obligations AML du notaire belge : vigilance, déclaration CTIF et AMLR 2027

Points clés à retenir

• 1La loi du 18 septembre 2017 (art. 5, §1, 26°) classe les notaires parmi les entités assujetties pour l'ensemble de leurs activités transactionnelles : actes immobiliers, sociétaires, successoraux, donations et contrats de mariage.
• 2Le notaire déclare directement à la CTIF via goAML, sans passer par un filtre professionnel intermédiaire — à la différence de l'avocat qui emprunte la voie du bâtonnier.
• 3Les obligations AML du notaire portent sur l'identification du client, la vérification de son identité, l'identification du bénéficiaire effectif (UBO) et l'évaluation de la nature et de l'objet de la transaction.
• 4Le règlement AMLR (UE) 2024/1624, applicable le 10 juillet 2027, harmonise ces obligations à l'échelle européenne et introduit une exigence d'évaluation de risque individualisée et documentée pour chaque dossier.
• 5La supervision AML des notaires belges est assurée par la Chambre Royale des Notaires (CRN) et la FEDNOT/KFBN, et non par la BNB ou la FSMA.

Pourquoi le notaire belge est une entité assujettie à part entière

Le notaire est un officier public nommé par l'État, dont la signature confère aux actes qu'il instrumente une force probante et exécutoire particulière. C'est précisément cette position de tiers de confiance qui en fait un vecteur de choix dans les schémas de blanchiment : l'acte notarié « lave » l'origine des fonds en leur conférant une apparence de légitimité juridique.

La loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme (loi LBC/FT) en tire la conséquence : les notaires sont listés à l'article 5, §1, 26° parmi les entités assujetties. Cette classification couvre l'ensemble des offices notariaux de Belgique, quelle que soit leur taille.

Contrairement aux avocats, le notaire ne bénéficie pas d'une exclusion générale pour « conseil juridique pur ». Dès qu'il instrumente un acte à portée transactionnelle ou financière — ce qui est l'essentiel de son activité — ses obligations de vigilance s'appliquent pleinement.

Les actes notariaux déclenchant les obligations AML

Le périmètre est large. La quasi-totalité des actes qui constituent le cœur du métier notarial belge relève des obligations de vigilance.

Critère	Type d'acte	Obligations AML	Niveau de vigilance courant
Acquisition ou vente immobilière	Identification, UBO, origine des fonds, surveillance	Standard à renforcé
Constitution de société, ASBL, fondation	Identification, UBO, objet social, bénéficiaires	Standard à renforcé
Modification de statuts ou cession de parts	Identification, UBO, cohérence économique	Standard à renforcé
Acte de succession ou partage successoral	Identification, UBO si ayant droit personne morale, origine patrimoine	Standard
Donation (mobilière ou immobilière)	Identification, UBO, cohérence avec profil économique	Standard à renforcé
Contrat de mariage ou modification	Identification, origine des apports si élevés	Standard
Acte hypothécaire ou constitution de sûreté réelle	Identification, UBO, cohérence économique	Standard
Acte de notoriété, légalisation de signature	Identification minimale si aucun flux financier	Simplifié possible

Un point structurel détermine le niveau d'exposition : le notaire est souvent le dernier point de passage légal avant la clôture d'une transaction. En matière immobilière par exemple, si l'agent immobilier et la banque ont manqué les signaux d'alerte, le notaire demeure le dernier filet de sécurité avant que les fonds illicites ne s'intègrent dans l'économie légale. Cette position est à la fois une responsabilité et un risque.

La procédure de vigilance clientèle du notaire

Les obligations de vigilance clientèle (KYC) incombant au notaire belge s'articulent en trois volets, encadrés par le chapitre de la loi LBC/FT consacré à la vigilance à l'égard de la clientèle (à partir de l'article 19).

Identification et vérification d'identité

Le notaire identifie et vérifie l'identité de chaque client avant de procéder à l'acte. Pour les personnes physiques, la vérification repose sur un document officiel en cours de validité (carte d'identité, passeport). Pour les personnes morales, il convient de vérifier les statuts, les pouvoirs des signataires et les données au registre UBO.

L'identification peut intervenir après le premier contact mais doit être finalisée avant l'exécution de l'acte. Si le client refuse de se laisser identifier ou de fournir les pièces demandées, le notaire ne peut pas procéder à l'acte — et si ce refus intervient en cours de mission, il doit s'interroger sur l'opportunité d'une déclaration.

Identification du bénéficiaire effectif (UBO)

Pour toute personne morale ou construction juridique, le notaire est tenu d'identifier les bénéficiaires effectifs (art. 23 de la loi LBC/FT), c'est-à-dire les personnes physiques qui, en dernier ressort, détiennent ou contrôlent l'entité cliente. La consultation du registre UBO est une étape incontournable, mais elle ne dispense pas de procéder à une vérification croisée lorsque les informations déclarées paraissent incohérentes avec les documents fournis.

Évaluation de l'objet et de la nature de la relation

Le notaire doit évaluer et documenter la cohérence de la transaction avec le profil économique de son client. Pour un achat immobilier, cela implique de vérifier que les fonds correspondent à la situation déclarée (revenus, patrimoine, emprunt). Pour une constitution de société, cela implique de s'assurer que l'objet social a une réalité économique et que les apports sont cohérents.

Cette évaluation n'est pas un simple formalisme : elle est le fondement de la décision d'appliquer une vigilance standard, simplifiée (mesures allégées lorsque le risque est faible) ou renforcée (mesures accrues en présence d'un facteur de risque élevé). La vigilance renforcée s'impose notamment lorsque le client est une personne politiquement exposée, lorsque la transaction implique un pays tiers à haut risque, ou lorsque le mode de paiement est inhabituel.

La déclaration directe à la CTIF : pas de filtre professionnel

La différence majeure avec le régime AML des avocats belges tient à la procédure de déclaration. Le notaire ne bénéficie d'aucun intermédiaire professionnel : il déclare directement à la CTIF (Cellule de Traitement des Informations Financières) via la plateforme goAML, accessible depuis l'espace sécurisé de la CTIF.

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   Identification du fait ou de l'opération suspecte

   Dès que le soupçon naît

   Le notaire identifie, dans le cadre d'un dossier, un fait, une opération ou une tentative d'opération dont il sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner qu'il est lié au blanchiment de capitaux ou au financement du terrorisme. Le soupçon peut reposer sur un faisceau d'indices convergents sans qu'un seul indicateur soit décisif.

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   Décision de ne pas procéder à l'acte

   Avant l'exécution si possible

   Dans la mesure du possible, le notaire s'abstient d'instrumenter l'acte avant d'avoir transmis la déclaration. Cette suspension est impérative si les circonstances le permettent. Si le report de l'acte éveille des soupçons chez le client, la loi autorise à procéder à l'acte et à déclarer immédiatement après.

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   Transmission de la déclaration via goAML

   Immédiatement

   La déclaration est introduite directement sur la plateforme goAML de la CTIF. Elle décrit les faits constitutifs du soupçon, les parties impliquées, les montants et les éléments d'identification recueillis. Le notaire sélectionne les indicateurs typologiques correspondants dans l'interface goAML.

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   Confidentialité absolue de la déclaration

   Sine die

   Le notaire est soumis au secret de la déclaration : il ne peut en informer le client ni aucun tiers (art. 55 de la loi LBC/FT). Une violation de ce secret constitue une infraction pénale. La protection de l'identité du déclarant est garantie : la CTIF ne peut divulguer le nom du notaire déclarant aux autorités judiciaires.

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   Suite donnée par la CTIF

   Délai variable

   La CTIF analyse la déclaration et peut demander des informations complémentaires. Si elle conclut à l'existence d'indices sérieux de blanchiment, elle transmet le dossier aux autorités judiciaires. Le notaire déclarant bénéficie d'une immunité pénale et civile pour les déclarations faites de bonne foi.

Conservation des pièces et dossiers AML

Les documents recueillis dans le cadre des obligations de vigilance — copies des pièces d'identité, extraits UBO, notes d'évaluation des risques, correspondance avec le client relative à la source des fonds — doivent être conservés pendant dix ans à compter de la fin de la relation d'affaires, en application de l'article 60 de la loi LBC/FT.

Cette piste d'audit doit être reconstituable à tout moment lors d'un contrôle de la Chambre Royale des Notaires. Les dossiers de vigilance ne peuvent pas être conservés exclusivement dans le dossier de l'acte : une organisation thématique, permettant d'accéder rapidement à l'ensemble des éléments d'une relation d'affaires pour un client donné, est recommandée.

La supervision AML des notaires belges

La supervision des notaires belges pour leurs obligations AML ne relève pas de la BNB ni de la FSMA, à la différence des établissements de crédit ou des compagnies d'assurance. Elle est exercée par la Chambre Royale des Notaires (CRN) et la Fédération royale du notariat belge (FEDNOT/KFBN), qui sont les autorités professionnelles compétentes pour contrôler le respect de la loi LBC/FT au sein des offices.

Dans ce cadre, la FEDNOT peut diligenter des contrôles auprès des études notariales, examiner les dossiers de vigilance et, en cas de manquements constatés, engager des procédures disciplinaires. Les notaires ont également accès à des ressources de formation et à des guides méthodologiques publiés par leur fédération professionnelle pour les accompagner dans l'implémentation de leurs obligations.

Le rapport d'évaluation mutuelle de la Belgique publié par le GAFI en décembre 2025 a mis en évidence des lacunes dans la supervision des professions non-financières désignées (DNFBPs), dont les notaires. Le GAFI pointe notamment le sous-dimensionnement des ressources consacrées aux contrôles de terrain et un nombre de déclarations de soupçon encore limité en proportion du volume d'actes à risque instrumentés par le notariat belge. Ces constats placent la profession sous une pression accrue dans la perspective de la mise en conformité AMLR.

Les facteurs de risque propres aux transactions notariales

La nature des actes que le notaire instrumente crée des vecteurs de risque spécifiques. Les connaître aide à calibrer correctement la vigilance et à identifier les signaux d'alerte.

Critère	Facteur de risque	Type d'acte concerné	Mesure de vigilance adaptée
Paiement partiel ou total en espèces	Achat immobilier, donation	Vérification du plafond légal ; déclaration si montant suspect
Client non-résident ou ressortissant pays tiers à haut risque	Tout acte transactionnel	Vigilance renforcée ; source des fonds documentée
Mandataire sans relation apparente avec le commettant	Tout acte via procuration	Identification du commettant et du mandataire ; cohérence économique
Personne politiquement exposée (PEP)	Tout acte à enjeu patrimonial	Vigilance renforcée obligatoire ; approbation hiérarchique
Structure opaque : holding, trust, fondation privée étrangère	Acte sociétaire, succession internationale	Remontée UBO complète ; documentation des étapes de vérification
Transaction à prix manifestement sous-évalué ou surévalué	Achat/vente immobilier	Évaluation indépendante ; interrogation du client ; documentation
Changement de bénéficiaire au dernier moment	Assurance-vie en contexte successoral, donation	Vigilance accrue sur la contrepartie entrante

Ces signaux d'alerte ne constituent pas en eux-mêmes une preuve de blanchiment. Leur rôle est de déclencher une analyse approfondie et, si le soupçon persiste après cette analyse, une déclaration à la CTIF. L'absence de justification économique convaincante face à ces signaux est, en elle-même, un facteur de risque supplémentaire.

Ce que l'AMLR 2027 change pour les notaires belges

Le règlement AMLR (UE) 2024/1624, adopté le 31 mai 2024 et applicable à compter du 10 juillet 2027, constitue le texte central de la réforme européenne anti-blanchiment. Contrairement à une directive, il s'applique directement dans tous les États membres sans transposition nationale. Pour les notaires belges, les principales incidences sont les suivantes.

Un périmètre confirmé et harmonisé

L'article 3(3)(b) de l'AMLR liste expressément les notaires et autres professionnels juridiques indépendants parmi les entités assujetties lorsqu'ils interviennent pour le compte d'un client dans des transactions financières ou d'entreprise. Cette liste est désormais identique dans tous les États membres : les divergences de transposition nationales qui créaient des distorsions disparaissent.

Pour la Belgique, qui avait déjà un niveau d'assujettissement élevé des notaires, les changements de périmètre seront marginaux. L'impact se fera davantage sentir sur les obligations procédurales.

L'évaluation de risque individualisée devient obligatoire

L'AMLR introduit une obligation d'évaluation de risque documentée pour chaque relation d'affaires, qui doit être conservée dans le dossier. Cette exigence formalise une pratique que les études rigoureuses appliquaient déjà, mais en fait une condition légale vérifiable lors d'un contrôle. Le notaire devra démontrer, pour chaque dossier, sur quels facteurs de risque il a fondé son choix de vigilance (standard, simplifiée ou renforcée) et comment il a pondéré ces facteurs.

La consultation UBO avec traçabilité renforcée

L'AMLR impose de consulter le registre UBO national et, pour les entités étrangères, les registres des autres États membres, et d'en conserver la trace dans le dossier de vigilance. Si les informations du registre UBO divergent des informations déclarées par le client, le notaire doit signaler la divergence à l'autorité de tenue du registre — obligation nouvelle par rapport au droit belge actuel.

Mettre en place un programme AML dans une étude notariale

Un programme AML crédible pour un office notarial belge repose sur des processus documentables et reproductibles, que la Chambre Royale des Notaires peut contrôler à tout moment. Voici les mesures fondamentales.

Programme AML minimal pour une étude notariale belge

• Adopter une politique d'acceptation des dossiers

  Définir par écrit les critères qui entraînent un refus ou une vigilance renforcée : client PEP, transaction avec pays tiers à haut risque, paiement en espèces au-delà du plafond légal, structure opaque sans justification économique.

• Mettre en place une fiche de vigilance systématique

  Pour chaque dossier à enjeux (immobilier, acte sociétaire, succession complexe), constituer une fiche documentant l'identification du client, la consultation UBO, l'évaluation du risque et la décision de vigilance retenue.

• Désigner un responsable de la conformité AML (AMLCO)

  Nommer un notaire associé ou un collaborateur senior responsable de la conformité, avec un mandat écrit précisant ses attributions : supervision des fiches de vigilance, lien avec la CTIF, formation du personnel.

• Structurer la procédure de déclaration à la CTIF

  Documenter le circuit interne : qui identifie le soupçon, qui valide la déclaration, qui l'introduit sur goAML, et comment la confidentialité est préservée vis-à-vis du client.

• Former l'ensemble du personnel de l'étude

  L'obligation de formation AML s'applique au notaire lui-même et à ses collaborateurs (clerc, juriste, secrétaire d'actes). La formation doit couvrir la reconnaissance des signaux d'alerte et la procédure de remontée interne.

• Archiver les dossiers de vigilance séparément des dossiers d'actes

  Organiser un classement thématique des pièces de vigilance par client ou par dossier, accessible indépendamment du minutier, pour permettre une reconstitution rapide de la piste d'audit.

• Préparer la revue annuelle du programme AML

  Réaliser chaque année une revue du programme : mise à jour des typologies, révision des critères de vigilance renforcée, test sur un échantillon de dossiers récents. Consigner les conclusions dans un rapport interne.

Pour aller plus loin

La conformité AML du notaire belge s'inscrit dans un cadre plus large qu'il est utile de maîtriser dans son ensemble :

• Obligations AML des professions réglementées en Belgique — vue d'ensemble incluant avocats, experts-comptables, agents immobiliers et assureurs, avec les points communs et les spécificités de chaque régime.
• Blanchiment dans l'immobilier belge : obligations des agents, notaires et promoteurs — analyse centrée sur les risques spécifiques aux transactions immobilières et les indicateurs d'alerte sectoriels.
• Déclaration de soupçon à la CTIF : procédure, goAML et délais — guide complet sur le processus de déclaration, les délais légaux et les formulaires goAML.
• Registre UBO en Belgique : obligations, accès et conformité en 2026 — comment consulter et utiliser le registre UBO dans le cadre de la vigilance clientèle.
• Avocat et AML en Belgique : secret professionnel et voie du bâtonnier — le régime parallèle des avocats, avec ses différences structurelles par rapport au notaire.

Questions fréquentes

Les notaires belges sont-ils des entités assujetties à la loi LBC/FT ?

Oui. La loi du 18 septembre 2017 (art. 5, §1, 26°) classe les notaires parmi les entités assujetties. L'obligation de vigilance s'applique à l'ensemble de leurs activités transactionnelles : actes immobiliers, actes sociétaires, successions, donations, contrats de mariage et opérations de financement comportant une sûreté réelle.

Le notaire déclare-t-il directement à la CTIF, comme une banque ?

Oui. Contrairement aux avocats qui empruntent la voie du bâtonnier, le notaire belge transmet sa déclaration de soupçon directement à la CTIF via la plateforme goAML. Il n'existe aucun filtre professionnel intermédiaire. La déclaration doit intervenir avant l'exécution de l'acte si possible, ou immédiatement après si le report aurait éveillé les soupçons du client.

Quelles activités du notaire déclenchent les obligations AML ?

Les obligations de vigilance s'appliquent lorsque le notaire instrumente : des transactions immobilières (acquisitions, ventes, hypothèques), la constitution, modification ou liquidation de sociétés ou fondations, des actes de succession ou partage, des donations, des contrats de mariage, et des actes de financement comportant une sûreté réelle. Il n'existe pas d'exclusion pour conseil juridique comparable à celle accordée aux avocats.

Le notaire peut-il refuser un acte suspect sans déclarer ?

Non. Refuser l'acte ne suffit pas à remplir l'obligation légale. La loi LBC/FT impose de déclarer à la CTIF tout fait, opération ou tentative dont on sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner qu'il est lié au blanchiment ou au financement du terrorisme. La démarche conforme est de refuser l'acte ET de déclarer simultanément le soupçon via goAML.

Qu'est-ce que l'AMLR 2027 change pour les notaires belges ?

Le règlement AMLR (UE) 2024/1624, applicable au 10 juillet 2027, harmonise les obligations de vigilance de tous les notaires européens dans un texte directement applicable. Les principales évolutions sont : une évaluation de risque documentée pour chaque relation d'affaires, la consultation systématique et traçable du registre UBO, et le raccourcissement du délai de conservation de dix ans à cinq ans (extensible jusqu'à dix ans sur décision de l'autorité compétente).

Quelle autorité supervise les notaires belges pour leurs obligations AML ?

La Chambre Royale des Notaires (CRN) et la Fédération royale du notariat belge (FEDNOT/KFBN) exercent la supervision professionnelle des notaires en matière de conformité AML. La CTIF collecte et analyse les déclarations de soupçon. Les notaires ne relèvent pas de la BNB ni de la FSMA pour leurs obligations anti-blanchiment.